Особенности продажи ипотечного жилья

Ипотечная ссуда для заемщика является долгосрочным кредитом, позволяющим приобрести жилье, не имея собственного свободного капитала для оплаты покупки. Однако не стоит забывать о том, что приобретенная недвижимость является залогом, юридически принадлежит банку, выдавшему заем, до полного его погашения. Нельзя продавать такую квартиру без разрешения кредитора, обременять ее, дарить или менять. 

В банки, к риелторам иногда обращаются собственники ипотечного жилья, желающие продать недвижимость для улучшения жилищных условий, других целей. Такие сделки не редкость на рынке недвижимости, но при их проведении необходимо учитывать различные специфические аспекты.

Популярные схемы продажи ипотечной недвижимости

У владельцев ипотечного жилья, желающих продать собственность, есть несколько вариантов проведения сделки.

Самостоятельная продажа после погашения ссуды

Наиболее простым и благоприятным вариантом является продажа квартиры после полного погашения ипотеки. Необходимые средства можно накопить, взять в долг у друзей, родственников или получить в банке потребительский кредит на нужную сумму.

Эта схема удобна для всех участников. Она исключает любые проблемы для продавца и покупателя, приветствуется банком. Продать квартиру с погашенной ипотекой можно по рыночной стоимости, так как обременение, снижающее цену, отсутствует. В продаже нет рисков, следовательно, найти покупателя на такую недвижимость проще. Не требуется разрешение кредитора, что упрощает процесс оформления сделки.

Предоставление средств продавцу для погашения кредита

Покупатель, не желающий приобретать квартиру, являющуюся залогом у банка, может предоставить продавцу средства для погашения кредита, снятия обременения. Зафиксировать такую сделку можно распиской или оформить предварительный договор о продаже недвижимости.

Владелец средствами, полученными от покупателя, погашает ипотеку, квартира больше не является залогом, собственностью банка. После этого оформляется основной договор, регистрируется смена собственника. Полноправным владельцем собственности становится покупатель.

Эта схема обеспечивает максимальное удобство для продавца, которому не приходится искать средства для выплаты ипотеки. Но для покупателя она имеет определенные риски. Нет гарантии, что деньги, выданные собственнику для оплаты кредита, не будут израсходованы на другие цели. Существует возможность отказа от окончательного проведения сделки.

Покупателям, выбирающим такой способ приобретения жилья, следует:

1. Провести тщательную проверку всей документации на жилье и сам объект.

2. Осуществлять сбор пакета для сделки купли-продажи совместно с продавцом.

3. Подробно расписать в договоре обязанности и права участников сделки, меры ответственности за невыполнение данных обязательств.

Необязательно составлять предварительный договор, можно сразу оформить основной документ, но внести в него данные об оплате в рассрочку с условиями совершения выплат.

Проведение сделки банком

Наименьшими рисками обладают сделки купли-продажи, которые на всех этапах курируются банком, выдавшим ипотечный кредит. Иногда такие схемы обеспечивают выгодные условия для покупателя. Кредиторы могут проводить процесс по двум схемам:

• Получение ипотечного кредита покупателем.

• Переоформление ссуды.

Покупатель может взять ипотеку в банке, в котором квартира находится в качестве залога, погасить с его помощью задолженность продавца. Для кредитора такая сделка является прозрачной, надежной, он аннулирует имеющиеся кредитные обязательства владельца недвижимости, оформляет переход собственности на другое лицо.

Может проводиться трехсторонняя сделка, в которой участвуют продавец, покупатель и банк. Ипотечный кредит переоформляется на приобретателя жилья. После этого покупатель становится заемщиком ипотечной ссуды и собственником квартиры.

Продажа ипотечной недвижимости в Сбербанке

Сбербанк предоставляет своим клиентам возможность покупать жилье, приобретенное по ипотечному кредиту, не погашенному на момент продажи. Если покупатель желает приобрести недвижимость в ипотеку, выполняется переоформление залогового имущества на нового владельца. Участия клиента при этом не требуется, специалисты банка выполняют все необходимые документальные оформления. Для таких сделок имеется одно ограничение. Покупку жилья можно осуществлять только в городе, в котором оформлялся ипотечный кредит.

Независимо от выбранной схемы для купли-продажи обязательным условием является согласование планов и действий с банком, выдавшим кредит. Несоблюдение этого требования может стать причиной серьезных негативных последствий. Не исключен отказ от регистрации смены собственника.

Особых опасностей покупка, продажа ипотечной квартиры не представляет. Но стоит воспользоваться квалифицированными услугами для снижения рисков. Профессиональные риелторы:

• проведут тщательную проверку документов;

• подберут оптимальную схему;

• обеспечат продуктивное сотрудничество с банком.

Специализированные агентства, имеющие в штате опытных, аттестованных сотрудников, сейчас есть в каждом городе. Заказать профессиональную услугу несложно.